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1、宁德市农村宅基地管理办***？
宁德市香蕉城区农村村民住宅建设规划管理实施方***(试行)
切实加***农户建设管理，解决农村住宅建设规划审查问题，推进农村振兴战略，促进农村村民的获得感、幸福感、 为了进一步提高安心感，《中华人民共和国城乡规划***》、《中华人民共和国土地管理***》、《福建省实施办***》、《福建省实施办***》等***律***规和住宅与城乡建设部《农村建设**许可实施意见》(建村〔2014〕21号)、《福建省农村村民住宅建设管理办***》(福建省行政〔2011〕189号)， “福建省人民**办公厅转达了省住房厅省自然**厅省农业农村厅关于切实改善农户建设管理确保安全质量的意见”(福建省人民**办公厅〔2019〕6号)、“宁德市人民**关于进一步加***农村村民住房建设管理的意见”(宁政〔2015〕7号)， 宁德市人民**就宁德市香蕉城区农村村民住宅建设规划管理实施意见(试点)通知(宁政阀〔2018〕121号)等相关文件精神，制定了“宁德市香蕉城区人民**实施宁德市香蕉城区农村村民住宅建设规划管理的方***(试点)”。
一、原则和要求
(一)严格遵守“先**，后建设”
1 .完善村镇规划编制。 乡镇人民**应城乡规划的要求，应急制定城乡规划，立即修改制定时间长、内容明显落后的乡(镇)、村各规划，建立城乡规划与乡镇土地利用总体规划之间的有机融合，探索建立实用的国土空间规划体系。 城乡规划改编时，应高层规划要求，进一步划定农村禁区、限区、适应区。 禁区内不得审查农村村民住宅建设的限制区域内属于危险住宅的，允许利用原住宅基地或偶像住宅基地改建或新建住宅的区域内村民可以改建、扩建或新建住宅。 不符合规划要求的，都不得许可农村村民盖房。
2 .引导自然村庄村民盖房子的**。 宁德市城市规划区内不能单独制定村规划的自然村，应在乡镇人民**根据农村村民住宅建设需求，按照乡乡、村规划和乡土利用总体规划，编制自然村农村村民住宅建设规划设计方案，规划农村村民住宅建设场所，报告香蕉城区人民**批准后实施。 结合“两违”综合治理，推进村庄整治，把稀疏自然村集中到城镇和中心村，改善农村人居环境。
(二)加***重点区域和区域规划管理；
1 .加***历史名镇、名村、传统村落规划管理。 历史名城、名村、传统村落的核心保护范围和建设控制地带按照《历史文化名城名町名村保护条例》执行。 在名町、名村、传统村落的核心保护范围内，不得进行新建、扩建活动的建设控制地带按照保护**实行。
2、加***省、市级试点城市的规划管理。 应严格遵循省、市级试点城市决定的重要节点、启动区及主要街***建设性详细规划、城市设计和主要街***综合整治审查方案。
3 .加***水源涵养地的规划管理。 河***、湖泊、河流属于海口、水库库区及水源保护区，应禁止在其管理保护范围内进行新建扩建活动。
4 .加***文化保护地的规划管理。 属于历史文化史迹、遗址、场所以及历史文化保护机构的，应当禁止在其保护范围内进行新建、扩建活动。
5 .加***对禁止开发区域的规划管制。 属于生态保护红线范围内、自然保护区、文化与自然遗产、风景区、森林公园、地质公园等特殊管理区，应当禁止其在保护范围内的新建、扩建活动。
(三)引导村民科学使用建设用地；
1 .优先使用旧住宅基地建造房屋。 农村村民住宅建设应坚持“一户一家”和节约集约用地，充分利用旧住宅基地，合理使用新建设用地。 在保障农村住宅建设用地合理需求的基础上，乡镇人民**应严格控制农村村民用地总量，优先安排无住宅、危险住宅和火灾住宅，优先利用村内闲置住宅基地、集体建设用地和未利用土地。 对于因灾后复兴等原因适当安置的农村村民，其旧宅基地由农村集体经济组织统一回收。
2、严格执行宅基地使用标准；。 农村村民新申请宅基地，必须符合“一户一宅”的规定，且按户别原则不得超过宅基地面积的最高限额。 也就是说，3人以下的家庭为80㎡，4~5人的家庭为100㎡，6人以上的家庭为120㎡，层数不超过3层。 利用建筑面积不超过300㎡的空地和未利用土地建设村民住宅，每户可增加30㎡以下的占地面积。 城市周边、乡镇**所在地(新开发)住宅小区参考城市居住区规划设计标准，建设多层单元住宅。 建设多层单元住宅，每户住宅建筑面积控制在200平方米左右。
3 .使农村村民积极集中在家里。 有下列情形之一的，要统一集中建设住宅小区的**
(一)需要集中建设为国家、集体建设而**的住宅的；
(二)农村土地整理涉及村民新建住宅的；
(三)灾后统一建设的；
(四)实施幸福工程、地质灾害转移统一建设的；。
(四)加***村民住宅外立面和房屋屋顶建筑风貌管理
1、规范村民住宅外立面建设；。 村民住宅的外立面要以“灰、白、黑”为基调，充分提取香蕉城区的特色建筑要素。
2、规范房屋屋顶建筑风貌的规制引导。 村民住宅屋顶形式***用休山、硬山、悬山等传统屋顶形式，斜坡屋顶平面形式为l形、u形等形状，规范建筑风貌管理。
住宅外立面图和混凝土坡屋面是提出住宅建设许可的***制前置条件。
二、区域和事项
(一)加***管理区域；
按照加***重点区域和区域规划管理的原则，在市行政审查制度改革方案中将下放乡镇人民**划分为实施规划管理的区域
1、宁德市城市规划区外:香蕉都市区辖的乡镇共8个，包括八都町(宁德城市整体规划中不包括的村)、九都町、霍童町、赤溪町、洋中町、洪口乡、石后乡、虎贝町。
2 .宁德市城市规划区域内非集中建设区域范围内，城市建设用地不包括的行政村共12个，包括八都町( 4个)、南冈村、汉丹村、半山村、林洋头村在内的飞安町( 8个)、岚口村、梧埔村、连顺村、亭里村、沈洋村、新岩村、澳坪村、陈家洋村。
3、宁德市规划区域内符合“一户一家”政策的农村村民，属于危险的老住宅d级，或者台风、火灾等自然灾害严重房屋参照上述管理区域，由土地乡镇、街***办事处按照上述相关规定进行审查管理。
(二)**管理事项；
1、宁德市城市规划区外香蕉城区辖8个乡镇，由乡镇人民**负责乡镇规划区和镇(乡)区农村村民住宅“乡村建设规划许可证”审批和批准管理，材料报区自然**局。
2、宁德市城市规划区域内非集中建设区域不包括城市建设用地的12个行政村，负责村所在地乡镇人民**在村范围内指定符合城市、镇乡、村规划和镇乡土地利用总体规划的农村村民住宅的“乡村建设规划许可证”审批和批准后的管理，并将材料报区域自然**局。
3 .《乡村建设**许可证》可批准的情况包括以下三点:
(一)农村村民使用现有宅基地建造住宅；
(二)属于一片住宅小区(不包括房地产开发项目)的农村村民住宅项目；
(三)与镇乡、村规划相符的零星农村村民个人住宅建设。
三、《乡村建设**许可证》审核管理程序、程序和职能分工内容
(1)基本核准步骤
符合城乡规划的农村村民住房《乡村建设规划许可证》基本审核程序如下
个人申请→村委员会审查→乡镇审查→申报区自然**局
(二)具体审查程序；
一、宁德市城市规划区外属香蕉都市辖乡镇的农村村民，应用现有宅基地建设适合住宅、镇、村规划的农村村民住宅，由属地乡镇人民**按照上述基本审查程序发放“乡村建设规划许可证”。
2、宁德市城市规划区外香蕉城区辖下乡镇成片住宅小区(不包括房地产开发)建设项目，由当地乡镇人民**经审批通过的成片住宅小区建设项目总平面规划和建筑设计方案参考上述基本步骤发行“乡村建设**许可证”。
一张住宅小区建设项目总平面规划和建筑设计方案审查程序:组织集中建设的土地乡镇人民**组织建设方案，由土地乡镇人民**和村委会首次审查，由区自然**局审查，由香蕉城区人民**审查，由乡镇人民**组织实施。
3、宁德市城市规划区域内不含城市建设用地属于非集中建设区域的农村村民住宅建设，由属地乡镇人民**根据审批通过的村建设**(或村民住宅建设性详细**)参照上述基本程序发行“乡村建设**许可证”。
村建规划(或村民住宅建设性详细规划)审查程序:由土地乡镇人民**负责村建规划(或村民住宅建设性详细规划)的编制，由区自然**局审查，香蕉城区人民**审查后，由乡镇人民**负责组织实施。
(三)审查管理职能的分工内容；
一、个人申请
(一)农村村民住房建设应当具备下列条件:
①无住宅或现有住宅的住宅面积明显低于***定标准，人均住宅建筑面积不超过60㎡，需要新建或扩建住宅的
②该户兄弟姐妹或子女达到***定结婚年龄要求分户，人均住房面积不超过60㎡；
③国家或集体建设、镇乡、村规划的实施以及公共设施和公益事业建设需要**设置的；
④为了发生自然灾害或防御，需要设置的；
⑤现有住宅需要拆除d级危险房屋和受台风、火灾等自然灾害影响较大的房屋等进行重建时
⑥集中在中心村、集镇、小镇或农村住宅小区。
(二)农村村民住房建设申请有下列情形之一的，不予批准
①现在的住宅用地面积明显低于***定标准，但现在的人均住宅建筑面积超过60㎡的情况下
②分户前人均住宅建筑面积超过60㎡；
③年龄不足18岁的；
④不符合镇乡、村规划和镇乡土地利用总体规划的；
⑤原住宅变成出售、租赁、赠与或生产经营用途的；
⑥不符合《一户一宅》的政策规定。
(三)符合申请条件的农村村民，应具有村委会审查意见和以下资料，向属地乡镇人民**提出申请
①《村民住宅建设与用地申请书》一式五份
②户籍簿和家庭成人***复印件；
③申请人同意退出原来使用的住宅用地，并提交村民委员会或村民小组重新定位使用的承诺书(除非没有旧住宅)。
④危房改建的，应当提供原房屋权利证明书和危房鉴定部门或者村镇建设管理机构出具的危房鉴定书
⑤邻近建筑物或涉及公共、共用、租墙等关系的，应征得各所有者同意，签订书面协议或在申报图纸上签字确认。 协议应由当地村委会证实或依***公证
⑥选择具有相应资质的建筑设计机构、具有注册资格的设计者发行的设计图或标准通用图。
2、村委会审查
村委会有责任按照镇乡、村规划和镇乡土地利用总体规划，合理安排住宅基地，审查申请资料，公示资料无误，公示无异议或异议的，村委会签署《农村村民住宅用地和建设申请书》，证明申请人的原住状况、家庭居住状况和住宅基地状况，报告乡镇人民**的认可。
3、乡镇审批
(一)实地审查。 综合自然**、村镇建设规划服务中心和农业农村等人员结构，建立农村村民住房建设窗口。 乡镇人民**收到农村村民住宅建设申请后，应当调派技术人员到当地，审查是否符合建设住宅的相关技术规定和标准，是否存在地质灾害的危险事项，以验证是否符合“一户一家”政策。 经审查符合条件的，由乡镇人民**签署审批意见，发出红线图发出“乡村建设**许可证”。 根据福建省农村村民住宅建设管理办***规定，村民在个人申请住宅建设用地审查的基础上，利用原住宅改建的，不需要用地审查程序的新建、扩建，村民取得“乡村建设**许可证”后，用地由乡镇人民**受理，统一提交地区**审查。
(2)根据图按面积进行审查。 村民住宅建设委托合格的设计单位或者注册执行资格的设计者进行设计，或者选择区住宅建设局编辑的村镇住宅建设通用图集，按照规定的顺序办理“乡村建设**许可证”的审查手续。
(三)批后管理。 各乡镇人民**应当按照有关规定，切实加***对农村村民住宅建设的批判性监督检查，加***土地管理责任意识，做好农村村民住宅建设项目开工前检查线、竣工**条件验证和审核后施工安全巡逻和监督管理等工作。 同时，住宅建设者必须与受委托的施工企业和农村工匠签订施工安全责任协议，然后组织施工。
4 .备案自然**局
(一)统一准备编号和资料；。 根据各有关乡镇人民**的实际受理和审查情况，指定人员向区自然**局领取“乡村建设**执照”的空白证书，在统一编号的同时，进行有关证书资料的准备工作，3个工作日内结案。
(2)加***档案管理。 各有关乡镇建立文件资料收集、整理、装订和归档制度，按照文件管理规定进行装订，按期归档。 区自然**局负责文件的管理。
(三)组织培训指导；。 区自然**局加***对乡镇委托审查事项的指导培训，定期或不定期组织专业技术人员进行学习和指导。 住宅建设部门应列出农村建筑工人名单，免费提供农村建筑工人的培训，制作施工质量安全注意事项和事故事例，以易懂的“一些不许可”形式印发给住宅建设者和工人队伍。
四、监督和管理
(一)监督检查。 各乡镇人民**承担土地管理责任，整合乡村干部力量，建立联合巡视和交替巡视制度，确保早日发现、阻止和早日报告宅基地违***行为。 香蕉城区人民**协调，乡镇人民**组织有关部门，未经许可建设的，未按照下令停止建设的许可面积要求修改期限，逾期不改的，解体，撤销“乡村建设**许可证”。 自然**部门定期或不定期组织各乡镇进行监督检查，对监察发现的问题，及时抄录香蕉城区人民**和纪律检查监察部门。
(二)加***管理。 住宅建设部门要组织推进具有地域特色的村镇住宅建设通用图集和立面图集，加***村建筑风貌管理。 科学制定、规范实施“示范住宅”和村镇住宅小区激励政策的自然**部门推进住宅建设部门指导与“二规”衔接，落实农民住宅农业用地调度指标，指导监督规划实施的农业农村部门指导宅基地分配、使用、流通、**仲裁管理。
(三)审查惩戒。 乡镇人民**和自然**、住房建设、农业等职能部门不能履行农村村民住房建设管理职责，给予超过职权或不符合***定条件的申请人审查，符合***定条件的申请人未在***定时限内审查的，责令纠正，通报批评情况严重的，由纪检监察部门介入调查，根据调查结果直接负责的主管人
本实施方***由区自然**局、区住宅和城乡建设局、区农业农村局解释，自发行之日起实施，试行1年。
是指规范宁德市农村宅基地使用和管理的***规。以下是宁德市农村宅基地管理办***的主要内容：
1.宅基地的划定：宅基地应当在村庄周边地区划定，宅基地面积应当根据实际情况确定。
2.宅基地的使用权：宅基地使用权属于农村集体经济组织或者宅基地所有权人。
3.宅基地的用途：宅基地的用途包括住宅建设、农业生产、养殖业、劳动力集中点等用途。
4.宅基地的使用条件：宅基地使用人应当具备合***的土地使用权，使用宅基地应当符合国家和当地***规规定。
5.宅基地的出租、转让或者抵押：宅基地使用人可以根据国家或者当地***规规定将宅基地出租、转让或者抵押。
6.宅基地的管理：宅基地管理应当遵守国家和当地有关***规规定，村集体应当负责宅基地管理工作。
以上是宁德市农村宅基地管理办***的主要内容，具体内容可在当地**或土地管理部门查询获得。
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